전월세 전환율 계산 방법 및 2.5% 적용대상 총정리!

전월세 전환율 계산 방법 및 2.5% 적용대상 총정리!

 

정부에서 최근 전월세 전환율을 2.5%까지 인하하겠다는 계획을 발표하였다. 그 개정안은 이번 달 10월부터 곧바로 시행이 될 예정이다. 당장 이번 달 10월부터 인하가 되는 전월세 전환율은 어떠한 의미를 지니고 있는지, 그리고 또한 어떠한 영향을 불러일으킬 것인지, 전월세 전환율 계산 방법은 무엇이고 2.5% 적용대상에는 어떠한 경우가 해당하는지 등 전월세 전환율에 관한 내용을 상세히 알아보도록 하겠다.

 

◆ 목차

1. 전월세 전환율이란?

2. 전월세 전환율 조정 배경은?

3. 전월세 전환율, 어떻게 달라졌는가?

4. 전월세 전환율 계산 방법은?

5. 전월세 전환율 2.5% 적용대상은?

6. 전월세 전환율 2.5% 관련 주의사항

 

 

1. 전월세 전환율이란?

 

 

전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환하는 경우 전세 보증금에 적용하는 비율을 뜻한다. 같은 단지나 같은 면적의 월세 매물 가운데 전월세 전환율이 높은 매물은 전세보다 월세 부담이 상대적으로 커다랗다는 것을 의미한다. 전월세 전환율은 임대인이 임차인에게 요구를 하는 투자수익률이나 임대인이 임차인에게 전세금을 빌릴 때 적용이 되는 일종의 이자율로 볼 수도 있다.

 

 

2. 전월세 전환율 조정 배경은?

 

최근 임대차 3법으로 인하여 전세 매물은 급격하게 줄어들었으며 전세를 반전세나 월세로 돌려 버리는 현상이 나타났다. 실제로 서울시 부동산정보광장 집계에 의하면 8월 일부터 14일까지 서울에서 성사된 아파트 전월세 계약 2252건 가운데 12.3%가 반전세 계약이었다. 9%대에 머물렀던 7월과 비교했을 때 대략 3.3%가 늘어난 수치이다.

 

이와 같은 현상이 나타나면서 세입자들의 월세 부담은 더더욱 커진 것이다. 이것이 정부가 전환율 하향 조정 정책을 펼치는 가장 큰 이유이다. 즉, 전세의 월세 전환 흐름을 저지하고자 하는 의도가 담긴 것이라 해석할 수 있다.

 

 

3. 전월세 전환율, 어떻게 달라졌는가?

 

원래 전월세 전환율 상한 산정 시 기준금리에다가 더하는 이율은 3.5%이다. 여기에 기준금리 0.5%를 더해야만 하기 때문에 전환율은 4%인 상황이었다.

 

하지만 개정안은 기준금리에 더하는 이율을 기존 3.5%에서 2%로 하향 조정하였다. 그에 따라 법정 전월세 전환율은 기준금리 0.5%를 더하여 2.5%로 낮아진다.

 

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 2020년 6월 기준 연 2.26%인 전세대출 금리, 그리고 연 2.49%인 주택 담보대출 금리를 고려하여 전월세 전환율을 2.5% 수준으로 정했다고 밝힌 바 있다.

 

 

4. 전월세 전환율 계산 방법은?

 

 

전월세 전환율 계산 방법은 생각보다 간단하다.

 

전월세 전환율 = 월세 × 12(개월) ÷ (전세 보증금 - 월세 보증금) × 100

 

전세금과 월세 보증금의 차액으로 월세를 나눈 뒤 100을 곱하여 산출이 된 월세이율을 연이율로 환산하면, 즉 12개월을 곱하면 전월세 전환율이 된다.

 

예컨대 전세 5억의 주택을 보증금 3억의 월세로 전환을 하는 경우 기존 4%의 기준으로는 66만6천원의 월세를 내야만 하나, 2.5%의 기준으로는 41만6천원의 월세를 내야 하는 것이다. 기존에 비해 25만원의 월세 절감 효과가 발생하고 세입자의 주거비 부담이 감소하는 것이다.

 

이로 인하여 집주인이 월세로 전세를 돌린다고 하더라도 세입자들의 월세 부담은 금융 이자와 크게 차이가 없을 것이라 전망이 되고 있다.

 

 

5. 전월세 전환율 2.5% 적용대상은?

 

 

존속 중인 계약이나 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 전환하는 경우에만 전월세 전환율 2.5%가 적용된다. 10월 이전에 변경 계약을 한다거나 신규로 계약을 하는 경우에는 적용 대상이 아니다.

 

6. 전월세 전환율 2.5% 관련 주의사항

 

적용 대상임에도 불구하고 전환 계약 과정 속에서 전월세 전환율을 초과해 버리는 경우가 발생할 수 있는데, 이와 같은 경우 임차인은 초과 금액을 낼 필요가 없다. 만일 임대인과 협의가 되지 않는다면 분쟁조정윈원회 또는 민사소송을 통해 문제를 해결할 수 있다.

 

집주인이 직접 살겠다는 거짓말을 하며 전월세 계약 갱신을 거절해 버리는 일이 우려되고 있는 상황이나, 집주인이 살지 않을 경우에 역시 세입자는 손해배상을 청구할 수 있으므로 관련해서 알아두면 좋을 듯싶다.

 

 

이상 전월세 전환율 계산 방법은 무엇이고 2.5% 적용대상에는 어떠한 경우가 해당하는지 등 전월세 전환율에 관한 내용을 상세히 알아보았다. 끝.