종합부동산세 계산방법 (feat. 과세대상/세율/납부시기/과세표준)

종합부동산세 계산방법 (feat. 과세대상/세율/납부시기/과세표준)

 

오늘은 종합부동산세 계산방법 및 과세대상, 세율, 납부시기 그리고 과세표준에 대해 알아보도록 하겠다.

 

◆ 목차

01 종합부동산세란?

02 종합부동산세 과세대상

03 종합부동산세 절세방법

04 종합부동산세 납부시기

05 종합부동산세 계산방법 (feat. 세율)

 

 

01 종합부동산세란?

 

 

종합부동산세란 부동산의 보유 정도에 따라서 조세의 부담 비율을 달리함으로써 납세의 형평성을 제고한 국세로서, 토지에 대한 종합부동산세와 주택에 대한 종합부동산세를 합한 금액이다. 부동산 투기수요를 억제함으로써 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 지난 2005년 6월부터 시행이 되었다. 매해 6월 1일인 과세 기준일 현재 국내 소재를 한 재산세 과세 대상인 주택과 토지를 유형별로 구분을 해서 개인별로 합산을 하여 그 결과에 따라서 공시가격의 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과를 하는 경우 해당 초과분에 대해 과세가 되는 세금이다. 즉, 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 이외에 일정한 기준을 초과하는주택과 토지의 소유자에 대하여 국세청이 별도로 누진세율을 적용을 해서 부과를 하는 조세를 뜻한다. 이때, 세대별 합산이 아닌 개인별 합산이란 것을 주의해야 한다.

 

 

02 종합부동산세 과세대상

 

종합부동산세 과세대상 부동산은 주택(부속토지 포함)과 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 그리고 별도합산토지(일반 건축물의 부속토지) 이렇게 크게 세 가지의 유형으로 구분한다. 각 유형별 납세의무자는 아래의 기준에 부합하는 자에 해당한다.

 

1) 주택: 인별 국내에 소재를 하는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격의 합산액이 6억원을 초과를 하는 자 (1세대 1주택자 9억원 초과)

2) 종합합산토지: 인별 국내에 소재를 하는 과세대상인 토지의 공시가격의 합산액이 5억원을 초과를 하는 자

3) 별도합산토지: 인별 국내에 소재를 하는 과세대상인 토지의 공시가격의 합산액이 80억원을 초과를 하는 자

 

 

03 종합부동산세 절세방법

 

 

종합부동산세를 절세하려면 우선 경우를 두 가지로 나누어 보아야 한다. 첫째, 부부가 주택 한 채를 소유를 한 경우에는 공동명의를 이용해주면 된다. 종부세는 인별 과세이므로 만일 부부가 10억원 상당의 주택 한 채를 공동으로 소유를 한다면 1인당 6억원까지 공제가 되므로 12억원까지 공제가 되는 범위 내에 해당이 되어 종부세를 면제를 받게 된다.

 

둘째, 다주택자의 경우엔 장기임대주택을 활용해주면 된다. 공시가격 6억원 이하인 주택을 만일 8년 이상 장기 민간임대주택으로 등록을 한 경우 종합부동산세 비과세 혜택이 주어지는 것을 이용을 한 방법이다. 단,  이 경우엔 몇 가지의 조건이 따르므로 주의해야 한다. 우선 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에 등록이 된 주택엔 적용이 되지 않는다. 또한, 등록하려는 주택은 당시 기준시가가 수도권의 경우 6억원 이하여야 하며, 지방의 경우 3억원 이하여야 한다. 게다가 임대의무기간은 2018년 4월 1일 이전에 등록을 한 경우 5년 이상이어야 하고, 이후에 등록을 한 경우엔 8년 이상이어야 한다. 마지막으로, 종부세 개정안에 따라서 법인은 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에선 해당 혜택을 받을 수가 없다.

 

셋째, 6월 1일 이후 부동산을 취득하는 것이다. 종합부동산세 과세 기준일인 매년 6월 1일 후에 부동산을 취득을 하면 해당 연도엔 종합부동산세가 과세가 되지 않는다. 부동산 취득·양도 시기는 잔금일과 등기접수일 가운데 빠른 날로 정해진다. 반대로 주택을 매도를 하는 경우라고 한다면 5월 31일 이전에 거래를 해야만 절세의 효과를 볼 수가 있다.

 

 

04 종합부동산세 납부시기

 

종합부동산세 납부시기는 매년 12월 1일에서부터 12월 15일까지이다. 만일 납부시기의 마감일인 15일이 토요일이나 공휴일에 해당한다면 그 날짜는 제외를 하고 첫 번째 평일이 납부일이 된다.

 

05 종합부동산세 계산방법 (feat. 세율)

 

 

과세표준 = (주택 공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율

종합부동산 세액 = 과세표준 × 종합부동산세율

산출세액 = 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액

납부할 세액 = 산출세액 - 세액공제 - 세부담상한초과세액

최종 납부 세액 = 납부할 세액 × 농어촌특별세(20%)

 

종합부동산세 계산방법! 공제금액은 주택(주택부속토지 포함)의 경우 6억원(1세대 1주택자 9억원)이고, 종합합산토지(나대지, 잡종지 등)의 경우 5억원이며, 별도합산토지(상가, 사무실 부속토지 등)의 경우 80억원이다.

 

공정시장가액비율은 2020년 기준 90%이며, 2021년 기준 95%, 2022년 기준으로 100%이다.

 

 

종합부동산세 세율은 다음과 같다.

 

1) 일반 주택

- 과세표준 3억원 이하의 경우 0.5%(2021년), 0.6%(2022년)

- 과세표준 6억원 이하의 경우 0.7%(2021년), 0.8%(2022년)

- 과세표준 12억원 이하의 경우 1.0%(2021년), 1.2%(2022년)

- 과세표준 50억원 이하의 경우 1.4%(2021년), 1.6%(2022년)

- 과세표준 94억원 이하의 경우 2.0%(2021년), 2.2%(2022년)

- 과세표준 94억원 초과의 경우 2.7%(2021년), 3.0%(2022년)

 

2) 3주택 이상, 조정대상지역 2주택

- 과세표준 3억원 이하의 경우 0.6%(2021년), 1.2%(2022년)

- 과세표준 6억원 이하의 경우 0.9%(2021년), 1.6%(2022년)

- 과세표준 12억원 이하의 경우 1.3%(2021년), 2.2%(2022년)

- 과세표준 50억원 이하의 경우 1.8%(2021년), 3.6%(2022년)

- 과세표준 94억원 이하의 경우 2.5%(2021년), 5.0%(2022년)

- 과세표준 94억원 초과의 경우 3.2%(2021년), 6.0%(2022년)

 

3) 종합합산토지분

- 과세표준 15억원 이하의 경우 1%

- 과세표준 45억원 이하의 경우 2%

- 과세표준 45억원 초과의 경우 3%

 

4) 별도합산토지분

- 과세표준 200억원 이하의 경우 0.5%

- 과세표준 400억원 이하의 경우 0.6%

- 과세표준 400억원 초과의 경우 0.7%

 

앞서 제시한 공식에 따라서 각 자리에 숫자를 차근차근 대입해보면 된다.

 

 

이상 종합부동산세 계산방법 및 과세대상, 세율, 납부시기 그리고 과세표준에 대해 알아보았다. 끝.